城市源于城市，商业繁荣离不开城市的繁荣。 《城市商业报告》系列从城市角度呈现商业储/增量、商圈变化、商场调整改造等多维度数据和新鲜案例，挖掘城市商业潜力。本文为《自贸港商业观察系列》中的三亚。
由查尔斯·罗嘉欣撰写
主编丨熊书淼主编丨傅庆荣
滨海风光、金字招牌、旅游城市、三亚必胜。
这个夏威夷东部和中国的马尔代夫近年来经历了强劲的旅游业增长。 2021年全市旅游总收入将达到747亿元，占海南全省的半壁江山，成为名副其实的“旅游度假天堂”。
免税分红，海外消费回归，高端商场火爆，三亚生意兴隆。
2021年，三亚离岛免税销售额361亿元，占全省70%以上，成为海南经济增长的“载体”。
除了免税业务，三亚的商业版图中还有哪些惊喜？还剩下什么复活节彩蛋？
一、三亚“升级打怪”，城市基地正在装修中
在海南自由贸易港建设中，除了省会海口，三亚也是推动经济增长的重要地区。 GDP、人口、城市消费力均呈现持续上升趋势，基础不断夯实。
从GDP来看，2021年三亚GDP将达到8.35.37亿元，增速20.13%，位居海南省第二。其中，第三产业尤为突出，年增长率为16.1%，占三大产业的73.9%。
在人口方面，与2010年第六次人口普查数据相比，全市总人口增长50.48%至103.14万，年均增长率为4.17%，其中15-59岁劳动年龄人口占7%1.92%；大学文化程度提高150.5%。人口基数越来越大，消费规模日益扩大。
从消费力来看，2021年三亚市社会消费品零售总额5.45.19亿元，同比增长43.1%；增速全省第一；城镇居民人均可支配收入44199元，环比增长31.4%，高于省会海口。其中，通讯器材、烟酒、化妆品等零售额增速最高，印证了三亚的消费水平在不断提升。
基础逐渐夯实，三亚免税业、旅游、地产表现抢眼。不仅引领海南商业发展，在国内同行中也位居前列。拥有行业先锋话语权。
2021年海南离岛免税额495亿元，其中三亚离岛免税额361亿元，占比70%以上该省的。此外，三亚拥有海南3/5的免税店，其中三亚国际免税城在离岛免税品销售超1000亿元。
2021年，三亚旅游总收入747亿元，居海南第一，海口两倍。尊享海南唯一6个5A级景区、必游之地——三亚亚特兰蒂斯七星酒店、世界第一湾——亚龙湾等。
此外，三亚还以高端旅游消费着称。根据2021年春节假期旅游消费数据，三亚人均旅游消费3713.67元领先全国所有城市，是苏州、上海、海口、青岛、南京的三倍等。
三亚，一个“三线城市”，是中国唯一一个可以同时享受热带雨林和海洋风光的城市。冬天和春天一样温暖。省三亚市”。
其中，中老年候鸟是三亚房地产的最大买家。据三亚房产网统计，2021年三亚新房均价为28113.58元/m²，几乎可以与一些热门新一线城市媲美。据此前媒体报道，三亚每年冬季吸引60万-70万只中老年候鸟。
二、三亚城市商业发展现状分析
特点一：存量业务高度集中在济阳区和天涯区
据赢商大数据统计，三亚商业存量总量近280万平方米，其中≥3万平方米的商业实体29家（含商场、独立百货、免税店）商场、文旅企业和裙楼）配套商业）。项目多以中小型为主，开发商/运营商多为三亚本土企业，外资企业较少。
从区域分布来看，上述项目近70%位于济阳区，占三亚市43.37%的人口，较大的人口分布为其商业化奠定了基础消耗; 1/4位于天涯区，为35.37万人提供购物场所。值得注意的是，海棠区目前仅位于三亚免税城，但该区域高端住宅众多，未来商业前景看好；而崖州区作为三亚市人口最少、位置较偏远的地区，只有乐购等超市。传统超市购物广场，暂无商场分布。
从纵向来看，2011-2020年三亚新增商业量波动较大，2014年达到小高峰，对应数字超过50万平方米。今年，三亚国际免税城、三亚第一海港城（大菠萝）相继开业。如今，两者都是三亚乃至海南的标杆商业实体。
特点二：免税业务扛起旅游消费大旗
统计显示，截至目前，在海南开设的10家免税店中，有4家位于三亚——三亚国际免税城、三亚凤凰机场免税店、三亚海绿免税城、三亚中富国际免税店购物公园。
其中，12万平方米的三亚国际免税城领跑全国。截至今年4月，中免三亚国际免税城离岛免税品累计销售额超1000亿元，成为海南第一家销售额超1000亿元的免税店。
三亚国际免税城位于海棠区，远离市中心。因其商业体量，成为了自己的商圈——国际免税城商圈。依托种类齐全的免税商品，已成为三亚游客必游之地。
中免三亚国际免税城一期于2014年开业，建筑面积12万平方米。是当时全球最大的单体免税店，入驻品牌已增至700多个。cdf三亚国际免税城二期将于2020年开业，建筑面积为6.40000平方米。介绍法国自然历史博物馆、最美书店之一的“芳锁”、米其林推荐餐厅。期间零售氛围将形成差异化互补。
◎cdf 三亚国际免税城一期
◎cdf 三亚国际免税城二期
值得一提的是，三亚国际免税城一期正在扩建中，二期商业项目建设正在加紧，主要包括免税店和酒店。目前，总建筑面积约7.4万平方米的商业项目已完成主体钢结构封顶，预计2023年6月全面竣工。
2020年底开业的三亚海旅免税城也表现不俗。暴涨的销售业绩成为海旅免税公司2021年扭亏为盈的关键——年收入达到24.6亿元。 2022年，海绿免税公司业绩增长较快，一季度营收13.8亿元。
值得注意的是，除上述免税店外，三亚目前正在筹建中国免税项目，还包括珠海免税旗下的“三亚联合中央商务区项目”——终端业务7万平方米，预计2023年进入市场。
特色三：主城区商业展示三大亮点
由于免税业务的快速发展，三亚国际免税城商圈形成了自己的风格。如果把视线转到三亚主城区，你会看到成熟的解放路商圈和大东路商圈，以及新兴的中心商圈和月川段。
(1）一条解放路连接繁华的城市商业
代表项目：金润阳光购物广场、胜利购物广场、三亚明珠广场、一芳百货、三亚国际购物中心、中府三亚国际免税购物园、蓝海购物广场
解放路连接济阳区和天涯区，形成三亚最热闹的商圈。商圈内有6个商业项目，约占三亚全市的30%。商圈多为满足周边居民生活娱乐需求的小型社区型企业。
亿亿百货，三亚首家大型综合百货，是三亚商业发展的标志性项目。体量虽小，但紧邻繁华地段的解放路步行街，商场人气多年不减。商场内有很多教育培训机构，主要针对家庭客户。 2020年6月，易方百货在三亚推出首家盒马鲜生店，迅速成为商场的利器。
三亚明珠广场在2010年之前是三亚最大、最受欢迎的购物中心。不过，随着商场设施的老化，对年轻人的吸引力也在减弱，但基于其出色的服装、亲子和生活方式品牌组合，聚客仍然具有优势。
三亚国际购物中心于2010年开业，至今仍是商圈最大的购物中心。项目体量6.80,000㎡，人气主力店为国际百货和旺好超市两大本土商业品牌。值得一提的是，该项目的热度近年来略有下降。虽然经历了升级改造，但仍在探索中。
毗邻解放路商圈，近年新开的青年歌广场和蓝海购物广场虽然面积不大，却很受欢迎。
2019年开业的新人气购物中心蓝海购物广场，室内设计比较新颖三亚免税店图片，品牌整体价格实惠，吸引了很多年轻人光顾。
三亚夜经济“网红工程”青春颂广场，引进热门品牌，打造精彩场景，成为三亚众多年轻人的最爱。
(2）大东海形成休闲消费商圈
代表项目：三亚夏日百货、三亚第一海港城
大东海商圈，顾名思义，就是以大东海旅游景区命名的。顶着4A级标签的大东海是三亚首家零收费开放景区，一年四季都很受欢迎。 2022年春节，大东海旅游大酒店的空房率将高达85.25%。
游客络绎不绝，大东海商圈商业氛围浓厚。
三亚夏日百货于2005年底开业三亚免税店图片，距大东海仅几步之遥，是三亚最早的购物中心之一。时隔多年，项目依然强劲，与其定位清晰、更新程度高分不开。场馆涵盖时尚、餐饮、珠宝、亲子等多种业态，品牌和档次丰富，满足周边吃喝玩乐的一站式购物需求。
海港城一号，2014年开业，体量13.50,000平方米，已成为三亚现有最大的商业项目。它看起来像一个大菠萝，已成为大东海的代表地标。场内有64家美食店，还有各式服装、精品配饰、亲子品牌，深受当地人和游客的喜爱。改造项目自开业以来，一直以更新换代，人气不减，时至今日。
回顾过去8年，大东海商圈一直没有新的商业项目持续引流，后续发展需要市场检验。
(3）中央商务区东岸粤川板块：新兴业务蓄势待发
在成熟的解放路和大东海商圈之外，三亚主城区以及济阳区荔枝沟的乐天城、三亚湾的亿恒购物中心等都有着名商户在运营。
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当聚光灯投向三亚主城的新兴商业区——中央商务区东岸和越川段时，一批新商场蓄势待发。
作为海南自贸港的亮点，位于主城核心区迎宾路两侧的三亚中央商务区。
